不労所得の不動産投資…法人で運営するメリットに迫る！
本記事は、私が１０年前から、ずっと書きたかった記事になります。
なぜ、すぐに書かなかったのか。
簡単です。
私自身が汗をかいて実践したものではなかったからです。
ただ、現在の私は、不動産投資・個人事業・法人経営も実践中です。
成功談も失敗談も、自信を持って伝えることができるようになりました。
このため、ようやく本記事を書くに至りました。
結論は、次の一言です。
”不動産投資は個人で実践するよりも、法人で実践せよ！”
順番に説明していきたいと思います。
法人不動産投資と個人不動産投資のちがい
まずは、ここから説明します。
不動産投資。
これはもうお分かりですよね。
不動産投資とは、現金もしくはローンを使って不動産を購入し、家賃収入を得るビジネスモデルのことを言います。
不動産はワンルームマンションでも戸建てでも一棟ものでも構いません。
新築物件でも中古物件でも構いません。
あなたの好み・事情に合わせて選択すればいいと思います。
ただ、空室になれば、家賃収入が入ってきませんので、空室リスクの低い物件を選ぶことが超重要です。
私の経験上、
”不動産投資の成功は立地で決まる”
と考えていますので、東京、大阪の然るべき範囲での購入がオススメです。
さて、この不動産投資ですが、次の２種類のやり方があることはあまり知られていません。
（A）法人不動産投資
（B）個人不動産投資
普通は（B）の個人不動産投資が多いんでしょうね。
会社員の人が、副業として、個人名義で不動産を買うケースが該当します。
現在、私はフリーランスとして、マイクロ法人（ひとり法人）を経営していますが、会社員時代は、この個人不動産投資を実践していました。
そして、本記事の主役は（A）の法人不動産投資です。
これは、個人名義ではなく、法人を設立して、法人名義で不動産を購入する方法です。
「法人を立ち上げる」というワンクッションが入りますので、かなりハードルは上がります。
しかし、不動産投資の旨味は、この（A）法人不動産投資にあったのです。
まずは、法人不動産投資のメリットから見ていきましょう。
法人不動産投資のメリット
法人不動産投資のメリットは次の４点です。
（１）税金
（２）損益通算
（３）欠損金の繰越期間
（４）事業のクーロン性
順番に見ていきましょう。
（１）税金
個人の儲けには所得税、法人の儲けには法人税がかかることは、ご承知のことだと思います。
不動産投資は、１戸よりも２戸、２戸よりも３戸…
と所有する不動産が増えるほど、リスクヘッジされます。
不動産を１戸だけ所有していた場合、空室になると収入は０になります。
しかし、不動産を２戸所有していると、１戸が空室になっても、１戸分の家賃収入は確保できることになります。
不動産投資は、規模を拡大していくことで旨みのでるビジネスであることが分かるでしょう。
そこで、税金の話ですが、個人にかかる所得税は儲ければ儲けるほど高くなる仕組みになっています。
会社員の方の場合、給料と合わせると、とんでもない所得税になることもあります。
この点、法人の儲けにかかる法人税はそれほど高くなく、優遇されています。
不動産収入は大きくなりがちなので、所得税よりも法人税のほうがお得なのです。
この点、個人不動産投資よりも法人不動産投資に軍配があがります。
（２）損益通算
法人の場合、損益通算ができます。
他の事業の黒字（赤字）と不動産投資の赤字（黒字）を相殺することで節税することができるのです。
これは、個人の場合でも可能です。
ただ、個人の場合は、不動産のうち、土地に関わる支払利息分については、相殺できないというルールがあります。
個人の場合、完全に損益通算できるわけではないのです。
その点、法人は複数事業を自由に利益と損失をごちゃまぜに相殺することができるので便利です。（法人の定款にはきちんと「不動産賃貸業」と書いておきましょう。）
この点、個人不動産投資よりも、法人不動産投資に軍配が上がるでしょう。
（３）欠損金の繰越期間
ある年に、損失を出した場合、個人不動産投資だと条件を満たすと、３年間ほど、繰り越すことができます。
しかし、法人不動産投資だと１０年も繰り越すことができるのです。
これは法人不動産投資のほうが有利ですよね。
（４）事業のクーロン性
不動産投資は数が増えるほどリスクヘッジができるのは先に述べました。
コンビニでアルバイトする場合、自分の労働力を提供するので、寝ずに働いても限界があります。
しかし、不動産投資は、自分の労働力を提供しませんので、いくらでも増やすことが可能です。（事業のクーロン性）
ただし、無限というわけにはいきません。
無限に現金購入できればいいですが、非現実的です。
個人の場合、ローンを組んで不動産を購入すると思いますが、このとき、個人には与信枠という器があります。
例えば、年収５００万円の人は、年収の１０倍である５０００万円までしかローンを組めない…
など、借りることのできるお金には与信枠という上限が個人別に設定されているのです。
このため、個人では、数戸、購入すると、そこでストップです。
事業を拡大することができません。
この点、法人不動産投資は、法人の事業拡大に伴い、与信枠を大きく広げることが可能です。
不動産投資家・メガ大家を目指すのであれば、法人名義での不動産所有は必須なのかもしれません。
法人不動産投資のデメリット
法人不動産投資にはデメリットもあります。
おそらく、次の１点に集約されるでしょう。
法人を設立・運用するための手間・費用がかかることです。
立ち上げるときは、司法書士に登記などの費用を支払う必要があります。
運用しているときは、税理士に顧問費用を支払う必要があります。
決算のときにも、税理士に費用を支払う必要があります。
法人を維持するためには、結構、費用がかかるのです。
しかし、すでに別のビジネスで法人を保有している人にとっては、このデメリットはなくなります。
私も、不動産投資以外の事業で、先に法人を立ち上げていましたので、このデメリットは、ほぼなかったです。
個人不動産投資のメリット
基本、法人不動産投資のデメリットの裏返しで、法人設立・運用の費用がかからない点がメリットです。
会社員でも、個人名義で買うことのできる手軽さが魅力です。
個人不動産投資のデメリット
これも、法人不動産投資のメリットと裏返しですね。
細かな話をすると、譲渡所得には気をつけておいたほうがいいと思います。
個人名義で不動産を所有する場合、５年以内に売却すると、短期譲渡所得ということで、売却益（正確には譲渡所得）に対して、約４０％の税率がかかってきます。
日本の税制では、「短期売買」や「不動産転がし」を良しとしていないのでしょうね。
逆に５年を超えて売却すると、長期譲渡所得ということで、譲渡所得にかかる税率が約２０％になります。
個人所有の不動産を譲渡・売却する場合、５年という期間を意識しておくとよいでしょう。
私の今後の予定
上記を踏まえ、今後、私は、法人として、不動産を買い進めていきたいと考えています。
私の法人は、不動産投資だけを専業とする法人（資産管理法人）ではありません。
このため、メイン事業であるコンサルティング業で稼いだ分のお金を、サブ事業である不動産投資に注ぎ込む仕組みを回していきたいと考えています。
個人名義の不動産も８戸ありますが、これは引き続き、満室経営を続けていく予定です。
私の法人不動産投資の体験談、および、今現在、私が興味をもっている法人軍用地投資の奮闘記については、また別の記事で紹介させていただきたいと思います。