不動産投資を始める前に理解しておきたい８つのリスクとは？
２０１７年末、不動産投資がますます熱くなってきているような気がします。
ローン金利の安さに加えて、副業解禁の動き、サラリーマンでもすぐに始めることができるようになったことが大きいのでしょう。
サラリーマンの副業の代表格として人気のある不動産投資ですが、もちろん、いいことばかりではありません。
事前にリスクを理解しておくことは、とても重要です。
実際、私も関西圏にワンルームマンションを８戸保有しています。
今回は、私の実際の体験も踏まえながら、不動産投資の８つのリスクについて紹介していきたいと思います。
①空室リスク
不動産投資のリスクとして、まず真っ先に思い浮かべるのが、この「空室」の問題です。
これは文字どおり、購入した物件に入居者がつかないことを意味します。
人気のない場所にある物件や、古い物件は、空室リスクが高くなります。
当たり前ですが、空室になると家賃収入はなくなります。
ローン返済期間中であれば、返済額を家計から持ち出さなくてはならない事態に直面することになります。
サラリーマンで得た収入を不動産投資の費用として持ち出している人も何人か見たことがあります。
ここで、私が言いたいことはただ一つ。
不動産投資は「立地」がすべてです。
立地さえ間違わなければ、空室が発生しても、部屋はすぐに埋まります。
人口減少とか言われていますが、東京や大阪の都心部だと、ほとんどが満室状態です。
実際、私の関西圏の保有物件８戸は、ほぼずっと満室の状態です。
この空室リスクを回避するためには、信頼のおける不動産会社と信頼関係を構築し、立地のよい物件を、優先的に紹介してもらうことが重要です。
②家賃下落リスク
マンションの家賃は築年数が進むにつれて下がっていきます。
これはどんな物件にも当てはまります。
ただ、立地さえよければ、下げ幅を小さくすることは可能です。
新築当初は、そこそこの家賃収入があったとしても、その水準が１０年先、２０年先も続いている保証はありません。
生命保険や個人年金の代わりに、長期にわたって安定収入を確保したいのであれば、家賃の下がりにくい物件を選ぶことが重要です。
この情報は、不動産会社がもっています。
このため、先ほどと同様、
・不動産会社と信頼関係を構築すること
・立地のよい物件を購入すること
が、家賃下落の幅を抑えるコツになってきます。
③修繕リスク
中古物件は、購入価格が安いため、利回りが高いことが多いです。
しかし、購入後すぐに給湯器などの設備が壊れ、多額の修繕費がかかることがあります。
中古物件を購入する際には、建物や設備がどのくらい傷んでいるのか、十分にチェックする必要があると思います。
利回りが高い → 購入価格が安い → 物件に何か問題がある → 設備が傷んでいるかも？
と勘ぐってみることも重要です。
私の体験談をひとつ。
私の投資物件の中の１つに、築１０年程度の安い物件がありました。
その物件について、一度、エアコンの故障が発生し、１０万円程度、臨時出費をしたことがあります。
滅多にないこととはいえ、急に発生しますので、ある程度、キャッシュは維持しておくことをおススメします。
④災害リスク
地震や火災などの防ぎようのないリスクになります。
これは保険でカバーするしか方法はありません。
阪神大震災や東日本大震災を経験した私達は、不動産など一気に吹き飛んでしまう怖さを、すでに知っているはずです。
せっかく購入した物件が、災害で破壊されてしまったら、家賃収入が途絶えるだけでなく、資産価値もなくなり、ローンだけが残ってしまいます。
完全に災害から身を守る方法はないに等しいです。
しかし、最低限、建物については、１９８１年（昭和５６年）に施行された「新耐震基準」に基づく物件を購入するようにしましょう。
新耐震基準を満たした物件は、震度６の地震でも倒壊しない強度を保っています。
比較的安全なものと言えるでしょう。
あと、地震保険には必ず加入することが重要です。
地震保険は火災保険とセットで加入するので、地震だけでなく、噴火、津波などの建物の損害をカバーすることが可能になります。
通常の火災保険だけだと、地震による火災は補償されないため、注意しておきたいところです。
⑤流動性リスク
株式や債券は、数日待てば現金化することは可能ですが、不動産はそう簡単に現金化できません。
不動産という立派な資産を保有していても、手元の現金がないので、借金せざるをえないケースは多いです。
手元に現金を確保したいのであれば、繰上げ返済をせずに、できるだけフルローンで借り入れをすることが望ましいです。
では、フルローンがお勧めなのかと言えば、そうでもありません。
次に挙げる「借り入れリスク」が逆に高まっていくためです。
手元流動性と借り入れリスクは、適当なバランスにしていくことが重要です。
⑥借り入れリスク
不動産は、なるべく自己資金ではなく、ローンで組むほうが効率的になります。
しかし、一方で、借り入れが多くなりすぎるのも、それなりの問題があります。
与信枠（借入可能額）が減ることによって、他の借入に影響が出る可能性があるためです。
例えば、不動産投資で与信枠を使い果たし、いざ、マイホームを購入しようとしたときに、ローンを組めない…
などの悲惨なケースが考えられます。
これから、マイホームを購入する予定のある人は、先にマイホームを手に入れてから、残った与信枠で、不動産投資をすることをおススメします。
あと、もう一点。
借入は、サラリーマンの特権です。
もし、自営業に転身する予定があるのであれば、なるべくサラリーマンの身分のあるうちに、ローンを組んだほうがいいと思います。
⑦金利変動リスク
ローンに関連するリスクとして、もうひとつ注意しておきたいのが、金利の動向です。
通常、不動産投資の場合、ローンは変動金利になります。
現在は、日銀による異次元の金融緩和政策が続いています。
とても低金利なので、ローンが組みやすい状況になっています。
しかし、政策金利が上昇すると、ローン金利も上がって、返済額が増えるリスクもあります。
個人的には、低金利はまだ当分、続くとは思っているのですが…
いかがでしょう。
⑧何もしないリスク
このリスクは結構大きいかもしれません。
「不動産投資をしない」
という選択も、ある意味でリスクとなります。
インフレになると、お金よりもモノの価値のほうが上昇します。
お金をタンスに確保していても、インフレがやってくると、途端にお金の価値が下がっていくのです。
今はデフレ時代です。
しかし、インフレがやってくることに備えて、一定量のお金は、不動産などのモノとして保有しておくことも重要です。
年金不安が残る中、定年後も安定した収入を生み出すことのできる不動産投資。
これは、すぐに軌道にのるものではありませんので、長い時間をかけて熟成することが重要です。
このため、
「人生、限られた時間の中で何もしない」
ということも十分なリスクなのです。
以上、８つのリスクを見てきました。
不動産投資を始める前には、すべてのリスクを把握した上で、行動に移していきましょう。