バブル時代と令和時代…全く異なる不動産投資の実態！
働き方改革の一環として、副業が解禁される世の中になってきました。
一昔前までは、会社の中ではNGワードだった
「副業」
という言葉が、最近、脚光を浴びることになっています。
私もさまざまな副業をやってきました。
https://free.kazukibi47.net/post-91/そんな中、サラリーマンが行う副業の代表格として、定着しつつあるのが
「不動産投資」
です。
２０２０年の東京五輪、２０２５年の関西・大阪万博を前に、不動産価格は上昇しています。
にもかかわらず、不動産投資の本やセミナーは、どこも大盛況のようです。
そこで、この不動産という言葉。
あなたは、どんなイメージを持っていますか？
バブル崩壊とともに、リスクの高いものというイメージを持っている人も少なくないと思います。
そこで、今回はバブル時代と現代の不動産投資のちがいについて、簡単に見ていきたいと思います。
バブル期のマンション運用
マンション運用というと、バブル期のことを思い出す人も少なくないでしょう。
当時は、ワンルームマンションでも価格が４０００万円から８０００万円ほどでした。
このため、一般のサラリーマンは、なかなか手を出しにくい状況でした。
もちろん、ローンを利用することもできましたが、金利はどこでも５～８％。
毎月の返済額は２０万～３０万になってしまいます。
それでも得られる家賃収入は、毎月５万～７万円でしたので、毎月の自己負担が１５万～２２万円は発生していました。
このため、家賃収入（インカムゲイン）を期待できる状況ではありませんでした。
結局、当時の資産運用型マンションというのは、物件を購入して、値上がりしたらすぐに売却、その売却益を得ること（キャピタルゲイン）が目的だったのです。
２～３年後に売却することを前提にすれば
「毎月の持ち出しが多少あってもなんとかなる」
という考え方が基本になっていました。
このため、当時の状況を知っていて、この考え方を払拭できないままでいる人が
「マンション運用は、リスクが大きい」
と考えてしまうことが多いように感じます。
現在のマンション運用
しかし、今の状況は、当時とは１８０度、異なっているといってもいいでしょう。
まず、物件価格は２０００万円から４０００万円あたりが中心になっています。
バブル期から比べれば２分の１から４分の１くらいの価格水準になっています。
また、投資用不動産ローンの金利も、現在は２～３％になっており、優遇金利１．６５％というものまで存在しています。
結果的に今、資産運用型マンションをローンで購入すると、毎月の返済額は８万～９万円で済みます。
一方、家賃も７万～８万円は期待できるため、毎月の自己負担は差し引き１万～２万円となります。
物件によっては、月々のキャッシュフローをプラスにすることも可能です。
私はワンルームマンションを８戸保有していますが、月々のキャッシュフローは全てプラスです。
逆にいうと、キャッシュフローが少しでも赤字になるような投資は、長期的には考え直したほうがいいのかもしれません。
マンション運用の狙い
このように、バブル期と現在とでは、資産運用型マンションを取り巻く環境は、全く異なってきています。
「値上がり益を目的とした投資」
から、
「長期保有して安定した家賃収入を得る投資」
に変化しているのです。
値上がり益を狙った投資は、不動産相場の影響を大きく受けます。
購入後に相場が下がってしまえば、売却するチャンスを失い、大きな損失を抱えかねません。
しかし、家賃収入を目的とした投資の場合、家賃相場が大きく下がらない限り、資金計画が大きく狂うことはありません。
しかも、家賃相場は、物価が上昇すれば、ゆるやかに上昇していきます。
「不動産投資＝リスクが高い」
と、イメージだけで話すのは、少し視点がずれているのかもしれません。
しかし、最近の景況としては、
ローン金利はかなり安い状況ですが、物件価格はやや高めの水準
です。
買い時としては、非常に微妙な時期ですよね…。