不動産投資初心者への甘い言葉…怪しい業者の言葉には気をつけよう！
私はフリーランスのコンサルタントですが、副業として、不動産投資をしています。
本業とも、うまく組み合わせることで、今のところ、安定した不労所得を得ることができています。
私の本業・副業に関する考え方はこちらの記事をご覧ください。
https://free.kazukibi47.net/post-3269/このため、まず大前提として、私は、不動産に対する投資はアリだと思っています。
そんな中、１年ほど前、ある知人（不動産投資の全くの初心者）から、不動産投資の相談を受けました。
もちろん、知人のプライベートな話になりますので、ここで細かな内容を書くことはできません。
ただ、初心者からすると、不動産投資の基本中の基本となる話でしたので、誰かの役に立つことを期待して、一般化した備忘録として記録しておきたいと思います。
不動産投資の初心者が抑えておくべき３つの視点とは？
不動産投資を始めようとしている方に対して。
私が言っておきたいことは下記の３点です。
①不動産投資は大儲けできる投資ではないこと
②常に満室状態になっているとは限らないこと
③買うことだけでなく買ってからのことも考えること
順番に見ていきたいと思います。
①不動産投資は大儲けできる投資ではないこと
「２０００万円で購入した物件が、大阪万博などのイベント効果で、数年後には５０００万円で売却できますよ」
こんなおいしい話が、そうそう転がっているはずがありません。
本当にそのようなおいしい物件だったとしたら、その業者（売主）がそのまま保有しておいて、後で売却すれば儲かるはずのに、なぜあなたに売却するかを考えてみてください。
そもそも、あなたがその物件を購入したとしても、５年未満とか短期で不動産を売買すると売却益に対する税金が高くなります。
それに、現在の不動産投資は、売却益（キャピタルゲイン）ではなく、家賃収入（インカムゲイン）を狙うことがが主流になっています。
初心者がイメージするよりも、不動産投資はもっと地味で長期的なものなのです。
パチンコや競馬のように、ハラハラドキドキすることもありません。
すぐに儲かるというような、おいしい話がきたら、まず常識的に疑ってみてください。
②常に満室状態になっているとは限らないこと
不動産投資は、物件を購入し、入居者から家賃収入を得ることで成立します。
ただ、家賃全額が手元に残ることはまずありません。
管理費用、ローン、修繕費用、税金など、さまざまな支払いも発生し、その差し引きで収支が決まります。
空室になった場合、空きの期間が発生し、そこでクリーニング費用がかかります。
確定申告（本業の税金との相殺）も意識しないといけません。
満室経営を前提とした（あなたにとって都合の良い）シミュレーションをしている業者は、怪しいと思ってください。
③買うことだけでなく買ってからのことも考えること
不動産投資と言えば、まずは物件を買うことから始まります。
もちろん、買うこと（特に立地場所）はとても重要です。
しかし、実は、不動産は、買ってからの期間のほうが、圧倒的に長いのです。
途中で修繕が発生したり、引越しに伴うクリーニングをしたり、追加で営業費用を支払ったり…
さまざまなイベントが発生します。
購入前、管理会社の対応、修繕費などを意識している人は、非常に少ないのかもしれません。
しかし、中古物件などは、ちょこちょこ出費することになると思います。
購入後、半年くらい経ち、忘れた頃には不動産取得税を支払うことになります。
固定資産税も毎年、支払うことになります。
このため、春先にはキャッシュが枯渇する状況を、毎年味わうことになるでしょう。
このあたりの長期的な見通しも意識して物件選びをする必要があります。
まとめ
不動産業者は、買い手（あなた）に比べて、圧倒的に物件の情報を持っています。
近年は、コンプライアンスとかうるさい時代になってきたので、良心的な業者が多いように感じていますが…。
このため、買う立場としては、言いなりにならないように、きちんとリスクを考慮しておくことが重要です。
今回の知人との会話で特に気になったのは上記３点でしたが、この他にも、不動産投資にはリスクがいろいろあります。
気になる方はこちらの記事もご覧いただければと思います。