不動産投資の失敗…キャッシュフローに困ったときの３つの方法！
人生１００年時代。
少子高齢化に伴う年金問題、新型コロナ問題、円安物価高、など、先行き不透明な世の中となってきています。
そんな中、会社員でも副業を視野に入れる人が増えてきているようです。
その副業の代表選手が、金融投資と不動産投資です。
手軽に開始できる金融投資に、安定感のある不動産投資。
好みは分かれますが、私はどちらも実践しています。
ただ、不動産投資に関しては、取り扱う金額が大きいため、判断が難しいことがあります。
そこで今回は、不動産投資を始めてみて失敗したなぁ、というケースについて、対応策を考えていきたいと思います。
不動産投資の概要
不動産投資は、文字通り、不動産を購入・保有し、他人に部屋を貸し出すことで家賃収入を得るビジネスモデルのことを指しています。
小さなワンルームマンション１室でも価格は１０００万円を超えてきますので、普通の人が不動産投資を始める場合、銀行からお金を借りて実践することになります。
あと、不動産の管理（入居者管理とか家賃滞納とかゴミ問題とか…）については、全部お任せするケースもあれば、自分で何もかもするケースもあります。
全部お任せするケースでは、もちろん、管理費用がかかってきます。
ただ、銀行ローンや管理費用については、毎月入ってくる家賃収入で賄うことができ、ここでプラスになるかどうかが、不動産投資の肝となっています。
ようは、キャッシュフロー管理ですね。
家賃収入が７万円で、ローン・管理費などの支出が６万円だと、１万円が手元に残ります。
ただ、ローン・管理費などの支出が８万円だと、１万円は持ち出しとなり、自分の小遣いから支払う必要があります。
後者だと、目先のお金はどんどん減ってくるので、何のために投資をやっているのか分からなくなってきます。
もう少し細かい話をすれば、毎月プラスだったとしても、春先には、固定資産税を払う必要があるため、手元に残るキャッシュはマイナスになる可能性もあります。
実際、不動産投資の初心者は、このキャッシュフローに関する悩みが多いです。
具体例で見ていきましょう。
手元の現金が減っていくケース
ある会社員が不動産投資を始め、都内のワンルームマンションを購入したとしましょう。
・購入価格：３０００万円
・借入残高：２９９０万円
・ローン金利：１．８％
・ローン期間：３０年
・家賃収入：月額８万円
・管理費・修繕積立金：月額１万円
・ローン返済額：月額１０万円
このケースでは、月額８万円の家賃収入を得ることができます。
ただし、管理費・ローン返済を合わせると月額１１万円を支払うことになり、毎月３万円のマイナス収支となります。
毎月、口座から３万円が減っていくイメージです。
さらに、入居者がいるときは３万円ですが、空室になったときは目も当てられません。
このような状況にならないように計画を立てる必要がありますが、不幸にも、このような状況（あくまで上記は例です。）に陥った時、どんな手があるのでしょうか。
私は３つの方法があると考えています。
ただし、どのケースも出血が伴います。
あなたに合った方法を考えてみてください。
方法①：不動産を売却する
まず、誰でも簡単に思いつく方法といえば、不動産の売却です。
不動産投資がうまくいかないのであれば、見切りをつけてサクッと止めるのも手です。
いわゆる”損切り”というものです。
売却すれば、元の生活に戻ることができます。
ただ、株式や投資信託などの金融投資とは異なり、不動産の場合はそんなに簡単な話ではありません。
まず、買ってくれる人がすぐに現れるかどうかです。
株式や投資信託の場合、ボタンを押すだけで売却が完了しますが、不動産の場合は誰かを見つけて売却する必要があります。
下手すれば、誰も買い手がつかないケースもあるでしょう。
さらに、お金の問題もあります。
例えば、上記の物件を売却する場合、購入価格である３０００万円で売却できればいいですが、そううまくはいきません。
特に、新築の場合は一気に価格が下落します。
仮に２７００万円で売却できたとしても、そのとき残りのローン（残債）が２９００万円だったとすると、２００万円を現金で用意しておかないといけません。
結構な出費です。
ほとんどが出費するケースが多いと思いますが、利益がでるケースでも短期（５年以内）で売買する場合、税金が高くなります。
売却する場合は、最低限、ローンを一括返済できる見通しがついていることが重要です。
方法②：不動産を追加購入する
もうひとつ、２戸目の不動産を追加購入するという方法があります。
不動産投資を始めるまでは、
”不動産は１戸買えばお腹いっぱい”
と考える人が多いです。
ところが、実際に不動産投資を始めてみると、規模を拡大することが不労所得への道であることが分かってきます。
１戸保有した状態だと、空室になったときに家賃収入はゼロとなります。
ただ、２戸保有した場合は、片方が空室でも、もう一方からの家賃は確保できるため、収入ゼロのリスクを防ぐことができます。
３戸、４戸…
と物件を増やしていくと、空室リスクも、物件数でリスクヘッジすることができます。
上記の例だと、１戸目の収支は月額マイナス３万円でした。
仮に、月額収支プラス３万円の物件を追加購入できたとすると、月々の収支をトントンにすることができます。
ただ、問題もあります。
まず、２戸目でプラス収支の物件を見つけることができるのかという点。
さらに、物件が見つかったとしても、銀行でローンが組めるか（融資を引けるか）という問題があります。
銀行はあなたにいくらでもお金を貸してくれるわけではありません。
目安として、年収５００万円の人であれば、その１０倍である５０００万円あたりが与信枠となります。
１戸目で２９９０万円を借りているので、残りは２０１０万円しか借りることができません。
さらに、追加購入するということは、不動産投資の規模を拡大することになります。
不動産に興味がない人はこの方法はやめておいたほうが無難なのかもしれません。
方法③：繰り上げ返済（返済額圧縮型）する
不動産投資をやめることなく、拡大することもせずに収支を改善できる方法があります。
それは、繰り上げ返済をすることです。
繰り上げ返済といっても、２種類の方法があります。
①期間圧縮型
②返済額圧縮型
①の期間圧縮型の繰り上げ返済は、ローンの返済期間を短くすることができます。
３０年で返済完了するところを、２８年で終わりにする…ような感じです。
支払う利息は少なくなりますので、繰り上げ返済の効果が非常に大きい方法になります。
②の返済額圧縮型は、返済期間はそのままで、月々の返済額を減らすことのできる方法です。
利息軽減効果はそれほどでもありませんが、毎月の支払額を減らすことができますので、目先のキャッシュフローを改善させることが可能です。
教科書的には①の方法がオススメなんですが、不動産投資の実務においては、②の方法が主流になります。
上記のケースでは、繰り上げ返済をして、月々の返済額を１０万円から９万円に減らすことができれば、月々のキャッシュフローは１万円だけ改善します。
この繰り上げ返済を何回か繰り返していくうちに、収支は少しずつ改善されていきます。
期間圧縮型の返済では、完済後でないと収支は改善しませんが、返済額圧縮型では、好きなタイミングで収支を改善することができます。
中長期と言われる不動産投資において、キャッシュフローを改善できる返済額圧縮型の繰り上げ返済は非常に有効な方法となっているのです。
ただ、この方法にもデメリットはあります。
繰り上げ返済をするためのお金が手元にあることです。
ようは、不動産投資以外の収入（例えば、本業のボーナスなど）から資金を捻出する必要があります。
そんなに簡単な話ではありませんよね…。
まとめ
不動産投資で失敗したと思った時にとれる３つの方法について見てきました。
①不動産を売却する
②不動産を追加購入する
③繰り上げ返済（返済額圧縮型）する
いずれの方法も出血が伴います。
やはり購入前に、きちんと収支シミュレーションをしておくことが重要です。
不動産投資は物件を購入してからの期間がとても長いです。
株式や投資信託同様、定期的なメンテナンス（銘柄の組み替えや追加購入など）が必要となってきます。
期間も長いため、判断するときもタイミングが重要です。
あなたにとって一番合った方法を考えるときの参考にしていただければと思います。