スポンサーリンク

不動産投資家による、不動産投資の税金と節税方法の話!

2016年10月20日不動産投資

スポンサーリンク

スポンサーリンク

会社員や公務員の多くの人は

「自分に節税なんて関係ない」

と思っている人も多いでしょう。

会社員時代は、私もそうでした。

ところが、ワンルームマンションを保有するようになると、会社員や公務員の人でも、節税が可能となることは、あまり知られていません。

ワンルームマンション投資は、サラリーマンの副業としても認知されるようになってきました。

今回は、ワンルームマンションを保有することによる節税メリット、および、不動産に関わる税金の話をしていきたいと思います。

損益通算の仕組み

まず、ワンルームマンションの家賃収入は不動産所得に分類されます。

このため、ワンルームマンションを保有しているサラリーマンは、

・毎月、会社からもらう給料(給与所得)
・ワンルームマンションの家賃収入(不動産所得)

という2つを合わせたものが最終的な所得(儲け)となります。

この場合、確定申告が必要となってきます。

不動産所得とは、家賃収入から必要経費を差し引いたものです。

必要経費として認められるのは、主にローン利子と減価償却費があります。

例えば、1500万円のワンルームマンションの場合、1500万円は建物代と土地代に分離できます。

この場合、建物代のローン利子だけは必要経費として認められるのです。

建物は時間が経つにつれて価値が失われていくため、減価償却費として計上することができます。

したがって、収支(家賃収入からローン返済など実際に出ていくお金を引いたもの)はトントンだったとしても、税制上は赤字になることが大きなポイントです。

不動産による節税効果

ワンルームマンションを持つと、不動産所得のこの赤字部分を給与所得など他の所得と合算することで、課税所得を下げることができます。

このことを損益通算と呼んでいます。

実際、どのくらいの節税効果があるのか例を挙げましょう。

年収800万円の会社員の場合、年収から社会保険料控除、給与所得控除などが引かれ、実際に課税される所得は約480万円になります。

この480万円という金額で、あなたの支払う所得税と住民税が決まります。

この場合、所得税が約54万円、住民税が約48万円になります。

分かりやすく大きな金額で説明すると、仮に、不動産所得で110万円の赤字が出た場合、約370万円(480万円 – 110万円)が課税所得となります。

支払う所得税は約33万円、住民税は約37万円となり、不動産所得がないときに比べ、所得税が21万円、住民税が11万円も下がることになります。

確定申告をすることにより、会社から源泉徴収された所得税から21万円が還付されることになり、住民税の場合は、翌年に支払う住民税が11万円安くなることになるのです。

節税のことだけを考えると、減価償却費の見込めない中古物件よりも、たくさん減価償却費を計上できる新築物件のほうが効果が大きいです。

ところが、月々のキャッシュフローは、新築物件よりも物件価格の安い中古物件のほうに軍配があがります。

私は、新築物件と中古物件を適切なバランスに保ちながら、不動産の運用をしています。

・中古物件では、月々のキャッシュフロー効果を期待
・新築物件では、確定申告による節税効果を期待

不動産を購入するにあたっては、このあたりの事情もよく考慮する必要があると思っています。

次に、不動産にまつわる税金の話をしていきたいと思います。

不動産取得税

不動産の税金といえば、まず、不動産取得税を挙げることができます。

不動産取得税は、不動産を購入したときに、1回だけ、支払う税金のことを言います。(=イニシャルコスト)

物件の課税価格に対して3%を納税する必要があります。

課税価格というのは、市町村が決める固定資産課税台帳に登録されている価格のことを言います。

ピンとこないかもしれませんが、ワンルームマンション1戸に対して、だいたい10万円くらいの税金を納めるイメージです。(大阪の物件の場合)

購入時に直ちに支払うのではありません。

購入後3ヶ月後から半年後くらいの忘れた頃に

「不動産取得税を納付してください」

という振込用紙が送付されてきます。

普段からキャッシュに余裕を持たせておかないと、振込用紙を見て悲鳴をあげることになるので、注意しましょう。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日の物件所有者が、固定資産の所在する市町村に対して収める税金のことを言います。

固定資産税は、物件の課税価格に対して1.4%を納税する必要があり、毎年、4月頃に支払うことになります。(=ランニングコスト)

物件の評価額にもよりますが、ワンルームマンション1戸に対して、だいたい6万円くらいの税金を収めるイメージです。(大阪の物件の場合)

私も複数の物件を保有していますので、物件の数だけ、毎年、固定資産税を支払っています。

私の場合、何十万(もっと物件をたくさん持っている人は数百万、数千万)のキャッシュを税金の支払いに充てています。

このため、毎年4月は、一時的にキャッシュ不足に陥る季節になります。

不動産投資の儲けについては、別の口座で管理し、次の物件の購入費用に充てているつもりなんですが、毎年4月は、資金繰りに苦労します。

不動産投資の成功・失敗にかかわらず、固定資産税は、誰でも平等に支払うことになります。

4月は、すべての不動産オーナーにとって、悩ましい季節になっているのではないでしょうか。

所得税・住民税

フリーランスの人はもちろんのこと、会社員の人でも不動産投資を行っている場合は確定申告を行う必要があります。

確定申告を行うことで、会社員としての給与所得と、不動産投資による不動産取得を合体(損益通算)して、所得税の額を確定させる必要があるのです。

建物の減価償却費や、不動産投資ローンの建物分の利息、管理費、などの経費を積み上げて、不動産所得を計算していきます。

これらの経費が家賃収入を上回った場合、不動産所得は赤字とみなされます。

この赤字分を給与所得から差し引くことができます。

そうすることで、所得総額(給与所得+不動産所得)が下がり、所得税そのものも安くなるのです。

ここで、注意しないといけないのが、この節税効果ばかりに着目して、不動産の購入を勧める業者が多いことです。

あなたは

「デッドクロス」

という言葉を聞いたことがあるでしょうか。

建物の減価償却やローン利息の建物部分は、いつまでも計上できるわけではありません。

不動産投資を続けていると、建物が古くなって、減価償却できなくなります。

10年から15年くらいで、経費として計上できる金額が少なくなってしまう時期に遭遇します。

このポイントをデッドクロスと呼んでいます。

そうなると、帳簿上は黒字となりますが、支払う税金だけが増え、キャッシュ赤字となってしまいます。

いわゆる黒字倒産と言われる現象です。

赤字にすることが前提ではなく、きちんとキャッシュを生み出すような仕組みを前向きに考えていくことをおススメします。

不動産投資は立派な経営です。

安易に直近の節税だけを求めるのではなく、中長期的な視点も併せて判断していくことが重要なのです。

そして、不動産投資は、あなた自身が稼ぐ器「プライベートカンパニー 」にもなりえます。

会社からもらう給料だけでなく、複数の収益源があれば、気分的にもだいぶ楽になりますよ。

記事を読んでいただき、ありがとうございました。読み終えましたら、ブログ運営の励みになりますので、下記ボタンを押していただけると嬉しいです。

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

にほんブログ村 ライフスタイルブログ セミリタイア生活へ にほんブログ村

スポンサーリンク

スポンサーリンク

2016年10月20日不動産投資

Posted by かずきび