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不動産投資(プライベートカンパニー)は、東京ではなく大阪でしたほうがいい3つの理由!

2018年4月20日不動産投資

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私は、関西圏に投資用ワンルームマンションを8戸、保有しています。

現在、私はフリーランスですが、プライベートカンパニーとして会社員時代にも不動産投資を始めていました。

おかげさまで、今のところ、満室状態になっており、安定した家賃収入を得ることができています。

この不動産収入が、私が他に実践している副業収入に、プラスの影響を与えていることは間違いありません。

不動産投資は、ミドルリスクミドルリターンの投資だと言われています。

しかし、取り扱う金額は非常に大きくなりますので、リスクを含め、仕組みは、丁寧に理解しておく必要があります。

東京と地方の不動産投資の特徴

まず、東京の物件を購入して、不動産投資を行う場合を考えて見ましょう。

東京での不動産投資は、人口流入により、空室リスクが低く、安定した家賃収入を期待することができます。

しかし、物件価格が、異常なくらい、高くなっているため、利回りは低く、キャッシュフローが生み出しにくいといった特徴があります。

逆に、地方の物件を購入して、不動産投資を行う場合を考えて見ましょう。

地方での不動産投資は、人口減のため、空室リスクが高く、安定した家賃収入を期待することができません。

しかし、物件価格は安いため、満室経営さえできれば、すさまじいキャッシュフローを生みだす可能性があります。

東京も地方も、どちらも一長一短があるため、一概に、どちらが優れていると断言することはでいないでしょう。

不動産投資を成功させるために重要なこと

不動産投資は「立地」がすべてです。

自分の知っている場所や、自分の好きな場所の物件を選びたいところですが、ここは注意が必要です。

知っている場所よりも、不動産経営に有利な場所を選ぶことが重要だからです。

物件の場所を知っているに越したことはありませんが、知っているだけで空室は埋まりませんし、家賃相場をコントロールすることもできません。

最近は、不動産投資の書籍も増え、合理的な人が増えてきました。

このため、東京でも地方でもない、全く縁のない場所である「大阪」の物件を購入するケースが増えてきています。

なぜ、「大阪」の物件を買うことにメリットがあるのでしょうか?

大阪の不動産投資のメリット

大阪で不動産投資を行うメリットは下記3点です。

①物件の価格が安い

大阪の物件の魅力は、まず、東京の物件に比べて価格が圧倒的に安いことです。

首都圏で新築ワンルームマンションを購入しようとすると、3500万円近くするのが、関西圏だと2000万円程度で購入できます。

場所によっても異なりますが、同じスペックの物件だと1000万円以上の開きは確実にあるように見えます。

一等地だけで比較すると、格差はさらに開き、東京の物件は大阪の物件の2倍近くするように感じます。

不動産投資では、なるべく物件を安く取得することが重要です。

利回りも上がります。

ローンも早く完済できます。

そして最も重要なキャッシュフローは家賃収入に依存します。

家賃の水準が低いと、月々のキャッシュフローは赤字となってしまいます。

その点で見れば、大阪市北区や中央区の新築物件の家賃相場は月7万円前後。

東京中心部では12万円前後です。

ただし、今は金利も低く、フルローンを組んでも、返済期間を長めに設定できれば、月々の返済額を7万円以下に抑えることは十分に可能です。

家賃が12万円ある東京の物件でも、物件価格が高いため、金利は低くてもキャッシュフローが生み出せないケースもあります。

物件価格が安いというのは、不動産投資の重要ポイントなのです。

②リスク分散ができる

個人の与信枠が年収の10倍だと仮定します。

すると、年収500万円の人は、5000万円までローンを組むことが可能になります。

このケースの場合、東京の物件ならば、1戸購入して終わりですが、大阪の物件ならば2戸購入することができます。

1戸だけだと、空室が発生したときに家賃収入はゼロとなりますが、2戸所有していると、家賃収入は半減しますが、ゼロにはなりません。

さらに、3戸所有しておけば、1戸が空室になっても、家賃収入の3分の2は確保できます。

この点を踏まえると、なるべく多くの物件を購入することのできる大阪のほうが、リスク分散になっているのではないかと思っています。

複数の物件をもっていると、災害リスクにも備えていることになります。

万が一、地震や火事、事故などでマンションが被災しても、他の物件が無事であれば、家賃収入はゼロにならないからです。

私も複数の物件を保有しており、空室(すぐに埋まりましたが。)も経験しましたが、家賃収入がゼロにならない安心感は相当のものでした。

③安定感がある

大阪は、人口も世帯数も、東京に次ぐ規模を誇っています。

東京ほどではありませんが、大阪市内(特に、中心6区…北区・中央区・福島区・西区・浪速区・天王寺区)であれば、人口流入が続いていますので、空室リスクや家賃下落のリスクは、かなり低いと言えるでしょう。

東京の不動産市場は、2020年のオリンピック・パラリンピックに向けて、大きな盛り上がりを見せています。(最近は少し落ち着いてきたようにも見えますが。)

不動産投資で収入を得る方法としては、キャピタルゲイン狙いと、インカムゲイン狙いの2種類がありますが、現在の東京のようなケースでは、キャピタルゲイン狙いの投資家も多いと思います。

事前に仕込んでおいて、値上がりしたところでさっさと売却して、差額で儲けようとしているのです。

私はインカムゲイン狙いですので、値上がりでも値下がりでも、あまり影響はないのですが、物件価格が激しく揺れ動くのは、あまり好ましい状況ではありません。

上がっても、購入しづらいし、下がっても、売却しづらいからです。

さらに、物件価格が下がるということは、物件の担保価値も下がるので、不良債権化を恐る金融機関の動きも無視できません。

最悪の場合は、ローンの早期返済を求められる、いわゆる「貸し剝がし」の可能性もでてきます。

不動産市況が悪化すると、安定しているはずの家賃相場にも影響があり、家賃が下がると、キャッシュフローが悪化するかもしれません。

2020年を過ぎてからの不動産市況がどうなるかはまだ分かりません。

これから長期投資を目的として、不動産投資を考えているのであれば、オリンピックなどの変動要素も加味する必要があると思います。

人によって好みは分かれると思いますが、私は、東京よりも変動幅の小さい大阪で不動産投資をするほうが、精神的に安定しているような気がします。

与信枠には注意しよう

また、不動産投資を始める際には、次の点に留意する必要があります。

銀行があなたに貸してくれるローンの総額(与信枠)は、現在、だいたい年収の10倍だと言われています。

つまり、年収600万円の人であれば、10倍の6000万円まではローンが組めるということです。

これからマイホームを買う予定のある人は、この与信枠を強く意識しておきましょう。

年収600万円の人が、仮に東京の投資用マンションを4000万円で全額ローン購入したとします。

このとき、与信枠6000万円から、投資用ローンの4000万円を差し引くので、残りの枠は2000万円ということになります。

このタイミングでマイホームを買いたいと思っても、枠が2000万円しかないため、マイホームで十分なローンが組めなくなってしまいます。

個人のライフプラン上、マイホームを買う予定のある人は、安易に不動産投資を始めないように注意しましょう。

逆に、不動産投資をどうしても始めたい人は、自分は賃貸に住み続けるなど、いろいろ工夫する必要があります。

今は買い時なのか?

2年ほど前は、東京オリンピックへの期待やインバウンド効果から、東京の物件価格が高騰しました。

現在は、高止まり感がありますが、東京の物件は引き続き、割高だと言えるでしょう。

大阪の物件は、2年ほど前までは、安値で安定していたのですが、昨年は高騰し、前年比20%も値上がりしている状況です。

大阪は、東京から2年くらい遅れて価格が推移しているような気がします。

このため、現在、大阪の物件は安いとは言えなくなってきています。

物件価格が高くなってきていることから、利回りもあまり期待できません。

物件にもよりますが、正直なところ、あまり買い時ではないのかもしれません。

私は、あと2年くらいはこの状況が続くのではないかと見ています。

しかし、ローン金利は低く、家賃相場にも大きな変化はありませんので、この点は不動産投資をする人にとっては、追い風となっています。

年齢的な視点でみても、不動産投資は若い頃から始めたほうが、将来、楽になります。

正解はないので、難しい判断にはなりますが、これらの点を考慮して、不動産投資を始めるタイミングを検討すればよいでしょう。

不動産投資を開始できる条件

不動産投資を始める前に、考えておかなければならないことがいくつかあります。

マイホーム購入のために住宅ローンを組んだ経験のある人であれば、金融機関の融資には審査が必要なことはご存知のことかと思います。

同じように、不動産投資用のローンにも、審査があるのです。

金融機関によって異なる面もありますが、一般的には下記の3点を満たすことが最低条件となります。

①年収400万円以上
②公務員か会社員
③勤続年数3年以上

いかがでしょうか。

この3条件を厳しいと感じるのか、楽勝と感じるのかは、個人差があると思います。

私の場合は、転職歴も多かったので、いつも③がネックでした。

あと、②を満たすことのできない自営業の人も諦めないでください。

融資に応じてくれるケースもあるので、不動産投資に興味があるのであれば、まずは金融機関に相談すればよいでしょう。

相続税の改正による影響

あと、最後にもう一点だけ抑えておきたいポイントがあります。

相続税と不動産投資との関係です。

2015年1月1日から相続税が改正されました。

それまでは、基礎控除額が

「5000万円+(1000万円×法定相続人の数)」

でした。

例えば、相続人が妻と子供2人の合計3人の場合、相続財産が8000万円以下であれば、税金はかかりませんでした。

しかし、改正後は、基礎控除額が

「3000万円+(600万円×法定相続人の数)」

に引き下げられました。

このため、先ほどと同様、相続人が3人の場合、相続財産が4800万円を超えると、相続税の申告を行わなければならなくなったのです。

この改正により、全国の相続税の申告・納税対象者は一気に増加したと言われています。

この相続税対策として、有効な方法のひとつとされているのが、ワンルームマンション投資です。

例えば、現金や預貯金は、そのままの金額が、相続税評価額となります。

しかし、不動産の場合は、時価に比べて、かなり安く評価されます。

しかも、賃貸用の土地・建物であれば、評価額はさらに引き下げられ、納める相続税の金額はかなり安くなります。

つまり、現金や預貯金で保有しておくより、不動産に変えてしまったほうが、相続税を減らすことができるのです。

一概には言えませんが、現金や預貯金で評価するよりも、不動産に変えてしまった方が、4割から5割くらいは、評価額が安くなるケースが多いようです。

相続のときに、相続人や家族でもめることを「争族」と表現することがあります。

私は先ほど、現金や預貯金を持っているよりも、不動産として持っているほうが、相続税が安くなると言いました。

しかし、争族の観点で言えば、現金や預貯金で持っていたほうが、相続人の間でお金を分けやすいです。

1棟ものの不動産が1つだけあったとしても、複数の相続人の間で、どのように分割したらいいのか、困ってしまいます。

そこで、比較的、安価なワンルームマンションを複数保有することが有効になってくるのです。

複数保有していれば、相続人の間で、物件を分け合うことも可能です。

相続税対策とは別の意味で、節税効果もあり、空室などのリスクヘッジにもなります。

ただ、複数のワンルームマンションを保有するといっても、現在の東京の相場だと、ワンルームマンション1つで3000万円から4000万円くらいの値段がするので、2つも3つも買えません。

この場合、大阪をはじめ、地方都市で、賃貸需要の高いところのワンルームマンションを探すという手もあります。

だいたい東京の半分くらいの値段で買うことができます。

ワンルームマンション投資も相続税対策のひとつだということを覚えておくと、将来、何かの役に立つときがくるかもしれませんね。

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2018年4月20日不動産投資

Posted by かずきび